不動産をより高く売却したい方へSelling estate
不動産投資の出口戦略『不動産売却』
不動産を売却するタイミングや業者の選択は非常に重要です。
不動産価格の動向は地域によって大きく異なります。綿密な事前調査とシミュレーションを行って、売却のタイミングを検討しましょう。
選択次第で、売却金額や売却までの期間にも大きな違いがあります。
高く売るためのタイミング、必要書類、必要経費などをご説明します。
Timing of sale
売却のタイミングとは
不動産価格の動向は地域によって大きく異なります。
今後のマンション経営においては、綿密な事前調査とシミュレーションを行って、売却のタイミングを検討することが必要です。
不動産を売却するべき代表的な各ケースについて詳しく解説していきます。
1．購入金額を売却金額が超えるとき
動産の購入金額を売却金額が超えた場合は、投資として理想的な売り時と言えます。
2,000万円で購入した投資マンションを2,500万円で売却。
表面的な利益が500万円。
実際には保有期間が長くなるほど売却金額は下がる傾向にあります。
2．購入金額を家賃収入の累計と売却金額の合計が超えるとき
5年後に1,600万円で売却した場合、1,600万円＋500万円（100万円×5年）＝2,100万円
ただし、売却後の税金なども考慮する必要はあります。
3．相場が上がっているとき
不動産の価格相場が上がっているときは、売却による利益を出せる可能性が高くなるため不動産の売り時の一つです。
不動産相場を正確に見極めるためには路線価や所有する不動産のある地域の実勢価格を研究する必要があります。
4．デットクロス到来により、キャッシュフローがマイナスになる前
デットクロスとは
不動産ローンを組んで不動産購入した際、経費に計上できる減価償却の期間が終わること。
元利均等返済の経費になる利息の返済分より経費にならない元金の返済分が増えるために経費計上が減ることにより、税金が増えてキャッシュフローがマイナスになることをさします。
デットクロスの時期を迎える前は、不動産の売り時としてはふさわしいといえます。
売却におすすめ
具体的なタイミング
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入居中
入居者のいる不動産は、オーナーチェンジ物件として売却されます。
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購入から5年が経過
不動産の所有期間が5年以上以下かによって、売却時の譲渡所得にかかる税率が異なります。
所有期間が5年以下の場合、5年以上の場合に比べて2倍の税額になります。
所有期間が5年以下の税額 39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）
所有期間が5年以上の税額 20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％） -
大規模修繕前
修繕積立金だけでは足りず、一時徴収金を請求されるケースや修繕積立金が値上げされるケースも多いため、マンションの大規模修繕の前は、マンション売却のタイミングとして適しています。
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築20年を迎える前
中古マンションは築20年を超えると値引される割合が大きくなります。
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マンションの空室率があがってきたとき
マンションの空室率があがる要因は、マンションの経年劣化、地域の過疎化、交通機関の変更など、さまざま。入居者の退去から次が決まるまでの空室期間が長くなってきた場合、売却のタイミングの一つです。
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3月
4月の新年度開始を控えた引越しシーズンのピークです。3月に売るためには、前年の9～12月頃から準備を始めるのが良いです。
Flow of sale
売却の流れ
売却前の準備
いつ売却するかを決めておく
最初に売却の期限を決めておかないと、値引き交渉が入った際の対応や、買い手がつかない時に業者買取を選択するなどの判断ができません。売却時期とスケジュールは売却前に決めておきましょう。
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STEP1
管理会社への連絡
マンション管理会社への連絡は、組合員の「資格喪失届」の提出と、マンション売却時の管理費・修繕積立金の清算です。
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STEP2
市場調査・不動産相場調査
自身の物件と同じエリアや種別、面積、築年数などの条件で検索すると、所有物件に類似する物件の市場価格がわかります。
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STEP3
必要書類の準備
マンションの売却に必要となる書類は、登記事項証明書（登記簿謄本）や購入時の売買契約書・重要事項説明書などです。必要書類は取り寄せに時間がかかるものもあるため、早めに準備しましょう。
Types of sale
売却方法
1.売買仲介業者
売買仲介業者と媒介契約を結んで売却する最も一般的な方法です。
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3タイプあります。
不動産買取業者による買取
販売価格（買い取り価格）は市場価格より1～3割程安くなりますが、業者が直接買取ため、早く確実に売却したい場合におすすめです。
個人間取引
不動産業者に仲介を依頼せずに、個人間での不動産取引。トラブル発生のリスクもあり、不動産の知識が深い人でない場合はおすすめできません。
戸建、マンション(区分所有)、土地、アパート、一棟マンション・一棟ビル
共有持分のみ、借地・借家など権利関係が難しい案件の対応も可能です。
